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  • 我国房地产两轮牛市,原来是因为婴儿潮出生的孩子长大了

    爱楼吧 2021-02-23 20:19     55次浏览
  • 近,人口问题又双叒叕被热议,专家建议东北全面放开生育又上了热搜。

    东三省连年人口负增长,鹤岗、阜新等城市白菜价的房子被人们津津乐道,去年更是连省会城市哈尔滨都开始降价救市。

    这样下去确实不行,对于全面放开生育的建议,卫健委的回复是“可以研究考虑”。

    此前在2月8日,公安部发布了一个数据,2020年出生并进行户籍登记的新生儿共1003.5万。而根据国家统计局数据,2017年到2019年,我国全年出生人口分别为1723万人、1523万人、1465万人。

    对比之下,1003.5万这个数字显得触目惊心,预期中的“疫情宝宝”并没有到来,不少媒体使用“断崖式下跌”来形容2020年的生育数据。

    其实公安部只统计了当年出生并上户口的新生儿,这一数据在2019年是1179万,算是平稳下降吧。

    但不论如何,我国出生人口连创新低、跌破警戒线,是不争的事实。

    洋房姐姐不会劝你生孩子,只想在这个节骨眼上再谈谈人口和房价的关系。

    1.

    有的人,一说生育率下降了就说未来房子不值钱;一说要放开生育,就说利好楼市。

    事实上人口对社会的影响有很大的滞后性,前几天看了人大翟东升教授几年前的一段视频,很直观的展示了人口和房价的关系。

    翟东升教授认为,在统计学意义上,我国人民买房的集中年龄是在31岁和42岁。

    31岁成家立业时买下一套小房子,42岁积累了更多的财富,家庭也更壮大,会再次购买改善性房产。

    上图是我国的出生人口曲线,可以明显观察到两个高峰平台。

    2005年-2012年我国房地产市场的大牛市,正是由于1963年-1970年婴儿潮出生的人口,到达42岁的房产支出高峰。

    2016年-2020年房地产的小牛市,则是1986年-1989年生育小高峰期出生的人口,步入31岁初次置业导致的。

    由此翟教授推断,当这批人口迎来42岁的房产置换期,也就是2030年前后,我国房地产市场会再次燃起一轮小高潮。

    2.

    在一个城市买房就是投资了这个城市的未来,而城市的未来,由城市的人口吸引力决定。

    我国房地产市场的前两轮高峰,都出现在我国首次城镇化的时期。目前我国城镇化进程已经走完了60%,之后人口的迁移路径与之前会大有不同,这一点,我们可以参考邻居日本。

    日本已经在低欲望低生育的社会中挣扎了好多年,目前全国人口不到1.3亿,并且在以每年三、五十万的速度减少。

    日本的房价崩塌了吗?很多小城市、乡村房屋空置现象严重,房子白菜价,还时常有“送房”的新闻,有点像咱们的鹤岗。

    与此同时,东京、大阪、京都三个大型都市圈却吸纳了全国50%的人口,其中60%聚集在东京都市圈。

    老粉可能知道,洋房姐姐去东京考察过房产项目,被一间间20㎡塞下一室一厅一厨一卫的单身公寓震惊,日本出现收纳师、整理师之类的职业,完全是被房子小逼的。

    人口凋零的日本,人们却选择密密麻麻的蜗居在东京。

    这是人类社会的一个规律,当人口充足时,人群会根据不同情况、不同需求相对均匀的分布。一旦人口不足以支撑众多大、中、小型城市,越来越多的地区将无法形成规模效应。

    人少了,政府的基建成本、居民的生活成本,都会上升。生活成本上升,居民的消费动力就会不足;

    居民消费动力不足,商家就赚不到钱,资本就不爱往这里投。好吃的好玩儿的、优质就业岗位越来越少,人口流失就越严重。

    由此进入恶性循环。

    现在的日本,只有东京都市圈人口保持着正增长,空间再小、压力再大,年轻人还是会选择机会更多、活力充足的东京,因此东京的房价也是铁板一块。

    3.

    在十四五规划中,我们看到我国也进入了二次城镇化阶段,在继续推进城镇化的同时,对已经城镇化的区域进行精细化开发。

    这大概相当于日本二十多年前的阶段。

    我国明显也有打造大型都市圈的计划,从前珠三角、长三角中的城市,近几年进一步被打通、串联,同命运、共呼吸。

    未来我国人口即使衰减,几大都市圈的人口也会越来越密集。

    北方是北京-天津-雄安,南方有上海-南京-杭州,和深圳-香港-广州;西部的成都-重庆这两年也有雄起之势。

    上面区域中很多城市的房地产市场,除了河北、天津由于北京的虹吸效应和政策原因,无声无息外,其他比如上海、深圳、东莞、佛山等,过去一年都是风起云涌。

    需求和资本强势涌入,政策层层加码也只能让房价从“疯长”,变为“平稳增长”。

    4.

    当然,“房住不炒”早就刻进了洋房姐姐的DNA,写这些肯定不是让大家去炒房,只是想说,如果确定要在北京、深圳、上海、杭州、成都等未来热点城市定居的小伙伴,有能力上车就上,房产保值、增值要把时间拉长,短期的择时并不那么重要;

    除非是刚性需求,不然在四五六线城市买房要慎重。昨天和一位梅州的朋友聊天,她说家乡的新盘多到打7折都卖不完,当地人本身就没有买二手房的习惯,可供选择的新房又多,二手房完全没有市场。

    未来,这样的城市会越来越多。

    发布:代孝直
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