来源：地产少年

半夜鸡叫。

8月2日凌晨，东莞出台了一系列的调控政策。

基本集中在稳控地价、强化限购、规范金融、税收调节、二手房指导价、认购销售管理、规范市场秩序、完善保障体系等8个方面。

细看之下，文字很多，信息量很足。

而作为广州媒体，在吃瓜之余，房小擎也发现，东莞也将试水二手房成交指导价发布机制。

按照相关说明，东莞将在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制。

目的当然简单：

进一步加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理易，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险。

对于二手房成交指导价，我们主要有以下两个判断——

1.对于各大城市来说，二手住房成交指导价发布机制将会成为调控常态手段，并不会存在所谓的几线城市区别。

2.广州未来会不会出台二手房成交指导价，短期内也许不会。

但一旦进入到所说的常态化，同时广州二手房市场依然存在网红楼盘虚高的情况，那么不排除会有类似出台。

只不过，二手房市场，是楼市的重要组成部分。一旦指导价突然来袭，买卖双方，需要提前做好准备。

01.

二手房指导价，从陌生到熟悉，不过短短几个月时间。

2月8日，深圳正式发文，将建立二手房成交参考价格发布机制。

以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。

同时，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，细化到全市3595个住宅小区。

图源：网络 @Zachary_Kyle

出台的背景，自然是深圳的二手市场过于火爆。

数据显示，2020年深圳全市二手住宅成交均价6.6万元/平方米，同比上涨10%。

细化到每个月，全年仅8-9月出现小幅下滑，到12月成交均价达到7.08万元/平方米，全年。

出台二手房指导价，意料之中。

随后，这一个管控手段被迅速复制。

看一眼二手房指导价目前的「版图」——

除了深圳之外，成都、三亚、西安、上海、无锡等城市，全都已经榜上有名。

有没有发现，这些城市，既有二线城市，也有准一线城市，更有一线城市。

也就是说，所谓的二手房指导价机制，并不会因为城市的级别而有所出或不出。

更取决于二手房指导价机制会不会出现的，是城市二手房本身的市场程度。

这是个基本面。

02.

另一个基本面，是二手房指导价出台后的调控效果。

还是从深圳说起。

如果按照指导价，深圳一个普通的刚需小区价格，也比市场价大概低了25%。单单这个数字，就看得出二手房指导价的威力。

所以效果很快就出现了。

相关数据显示，6月份深圳二手房成交量仅为2575套，跌破了3000套，同比去年下跌了75.7%。

而如果将视野放大到整个上半年，深圳的二手房表现，也同样不算理想。

整个2021上半年，深圳二手房成交量28442套，同比大跌35.4%。

具体到板块和小区，同样如此。

从我们跟深圳中介朋友的私下聊天来看，不少曾经的火热板块内的优质楼盘，已经妥妥被「二手房指导价」给冻住了。

别以为这是个例。

成都、无锡、西安……都是如此。

所以，二手房指导价被成功复制，并不是没有道理，也不是简单的抄作业。

03.

所以，问题来了。

广州楼市，有没有可能也会出现二手房指导价机制？

我们想讲近广州房地产市场一个没有引起购房者太大关注的一个新闻。

7月28日，广州发布关于进一步规范房源信息发布的通知，其中强调加强对房地产中介服务机构、房地产网络信息发布平台房源信息的检查力度。

尤其是，严厉查处发布虚假信息、制造市场恐慌、扰乱房地产市场秩序的行为。

实景示意图（图文无关）

虽然这并不是二手房指导价，但看得出，广州对于广州二手房的管控上，一直都是从严的态度。

而这个通知的背后，是过去广州一些网红楼盘的价格持续飘高。

尤其是珠江新城、牛奶厂、金融城、老黄埔的一些二手房项目，出现在各大广州房产媒体的时候，基本都是「新高」等字眼。

甚至不缺乏买家追捧。

但另一头，也有不少有意入手二手房市场的粉丝，私下也会跟我们吐槽，此前的房东报价，太狠了，简直是断绝他们购买的念头。

在这样的情况下，无论是虚假房源的打击，还是潜在的二手房指导价，都是手段之一。

换句话说，「房住不炒」依然是广州楼市基本的原则。

在这个基础上，无只要是有利于楼市健康有序发展的手段，广州都不排除会出台。

二手房指导价，也是如此。

当然，从整体上来看，广州的二手房市场，在热度上已经稍有回落。

例如，广州市房地产中介协会的数据显示，2021年6月（统计周期为2021年5月26日至2021年6月25日），广州全市中介促成二手住宅的网签宗数和面积分别为1,943宗和18.39万平方米，环比分别下降26.18%和24.77%。

从整体情况（中介促成+自行交易）来看，广州全市二手住宅共网签7,794宗和75.76万平方米，环比分别下降25.94%和23.61%。

另外，7月15日，国家统计局发布了上月70城住宅价格变动数据。

其中，广州二手房环比涨0.6%，年内首次跌出“全国涨幅TOP10”榜单。

同时，曾经高傲的房东，也开始低头。

有的想试探下这个降温成色有多浓。

例如一些热门板块的一些二手房，就出现了起伏式挂牌，只要查看这些房子的挂牌记录，就能看到，价格起起落落地十分频繁。

有的真的熬不了，想找到真实买家接盘。

查阅贝壳的挂牌价格，无论是一贯傲娇的天河北、珠江新城，还是二手房交易一向火热的老黄埔、东风路板块，房源价格悄悄回落了。

此前我们就统计过，在链家平台上，广州二手房挂牌量为80156套，贝壳挂牌量也已经去到79883 套。

而2019年3月，广州二手房挂牌量仅有3.1万套，2020年4月，数量为7万多套。

从这个维度来看，又缺乏出台二手房指导价的必要性。

但需要大家清楚的是，除了这两个基本面之外，一些变数，同样存在。

而这些微妙的变数，更能起到终的决定作用。

04.

后，做一个假设性命题。

如果广州也出台二手房指导价机制，对于楼市会有怎样的影响？

其一，从市场热度来看，二手房指导价可以让市场更加理性化，业主出现一定的惜售及观望心理，消费者可供选择的房源数量有所减少。

其二，广州一手房市场已经进入到限价阶段，一旦二手房指导价也正式落地，那就形成了一二手市场的「双手段」。

那究竟买新房还是买二手房，究竟什么时候上车，就会成为购房者的常规纠结。

其三，二手房的选择会更加谨慎。

类似没有突出优势的老破小、小区挂牌/户数比特别高、放盘率过高的二手房，都将更加难卖。

重要的一点是，不要低估广州对楼市健康有序发展的决心，但也不要对广州的房地产市场失去信心。

广州市场，长远来看依然值得信赖。