租了五年多、欠费近千万，出租人却发现手里那份《场地租用协议书》可能从一开始就不受法律保护 —— 因为场地建在未取得规划审批的荒滩地上。北京师通律师事务所付小飞律师代理周某父子，最终以 "占有使用费" 而非 "租金" 的名义，追回了绝大部分欠款。
一、案件要素
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二、道坎：合同可能是自始无效的
案件最要紧的事实，不是欠了多少钱，而是这块场地是怎么建起来的。
案涉租赁物系周某父子于 2013 年前后在承租的荒滩地上自行建设，未取得建设工程规划审批手续，2023 年该租赁物已被拆迁腾退。按现行规则，出租人就未取得建设工程规划许可证、或未按许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得许可证或经主管部门批准建设的，可以认定有效。本案显然属于前者。
这意味着一个残酷的后果：原告主张 "租金" 的合同基础本身有瑕疵。合同一旦无效，租金条款、违约金条款、逾期付款利息条款便一并失去效力，依合同索要 "租金" 的请求难以成立。
承办律师接手后没有回避这一点，而是先把事实查实 —— 确认案涉房屋确未办理规划许可 —— 再据此调整请求权基础。这一步定生死：如果继续按 "租金" 打，结果很可能是一并被驳回。
三、请求权转换：从 "租金" 到 "占有使用费"
合同无效并非 "白用"。依法律规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。
这条规则的意义在于：合同虽然无效，但定价机制仍可参照。既然郑某实际占有并使用了这块场地用于仓储物流经营，并从中获取收益，就应按原合同约定的租金标准支付对价。
需要说明的是，占有使用费并非合同无效后的 "约定责任"，而是法定处理方式—— 即便原告起诉时写的诉请是 "租金"，法院也可依职权调整为占有使用费，两者的计算口径可以重合，法律性质却不同。这既是本案的突破口，也是律师介入后最该先想清楚的一件事。
四、1,005 万元是怎么算出来的
合同约定的租金不是固定数：每 5 年递增 60 万元。这意味着欠费必须分段核算，不能简单套用 280 万元 / 年。按合同基准（2017 年起算）逐段计算：
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| 合计 | 1,005 万元 |
这串数字的关键在一行：2022 年已进入第二个 5 年周期，年租金升至 340 万元，按三个月折算恰为 85 万元。递增节点算错一年，得出的金额就会差几十万元—— 这正是起诉前必须把 "租金明细" 做实的原因，也是法院最终能直接采信该数额的原因。
至于起止点，判决确定的期间为2018 年 1 月 1 日至 2022 年 3 月 31 日：2017 年已足额付清，2022 年 3 月底实际搬离，此后不再计费。2023 年的拆迁腾退发生于租赁关系终止之后，不影响欠费期间的认定。
五、证据与庭审
承办律师围绕 "占有事实" 与 "欠付金额" 两条线组织证据：审查《场地租用协议书》及租金明细表，确认期限、标准与支付方式；调取银行转账记录，核实已付款数额；收集双方微信、短信聊天记录，证明持续催收的事实；整理场地照片、腾退情况说明等辅助材料。
这些材料在庭上承担三重功能：证明占有期间、固定欠费数额、阻断时效抗辩。尤其是第三点 —— 自 2019 年起欠付、直至起诉时跨度已长，若没有连续的催收记录，诉讼时效极易成为致命抗辩。
被告郑某经法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃当庭答辩和质证的权利，案件按缺席审理（公告费亦因此产生）。
六、判决与裁判要旨
法院认为：案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，双方签订的《场地租用协议书》无效；原告提交的租金明细、支付记录、微信及短信记录等证据，能够证明郑某于 2017 年 1 月 1 日至 2022 年 3 月 31 日期间占有使用租赁物，其主张参照合同约定租金标准支付欠付占有使用费 1,005 万元，合法有据。
关于资金占用利息，因双方未就资金占用期间的利息作出约定，该项请求缺乏依据，不予支持。
依《民法典》百五十三条、百五十七条及《民事诉讼法》相关条款，判决：郑某于判决生效后十日内支付周某、周某某 2018 年 1 月 1 日至 2022 年 3 月 31 日期间欠付的占有使用费 1,005 万元；驳回其他诉讼请求。案件受理费 82,100 元及公告费由被告负担。
本案确立的两点要旨：
其一，出租人未取得建设工程规划许可证或未按许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得许可证或经主管部门批准建设的，应当认定有效。
其二，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，法院一般应予支持；但因出租人原因对承租人经营造成一定影响的，可酌情减付。
七、律师提示
，违建出租，先想清楚 "要租金" 还是要 "占有使用费"。 未取得规划审批的房屋出租，合同无效几乎是定局；此时请求权基础必须从 "合同租金" 切换到 "占有使用费＋折价补偿"，否则步就走错。
第二，合同无效，连带条款一起失效。 违约金、逾期付款利息这些依附于合同效力的条款，会随合同无效而失去依据。本案利息请求被驳回，根子就在这里 —— 想在无效合同项下拿到利息，只能走 "损失赔偿"，且须就损失与因果关系另行举证。
第三，金额必须算到 "分段"。 有递增条款的长期租赁，欠费期间跨年、跨周期，须按每个租金周期分段核算，并明确起止日（起算于一次付清之后，截止于实际搬离之日，而非拆迁之日）。
第四，催收记录是时效的生命线。 微信、短信、录音、书面催告，只要形成连续性，就能把 "三年" 这道坎跨过去。本案欠费自 2019 年起延续多年，没有这些记录，风险极大。
第五，缺席不等于省事。 被告不到庭，法院仍要审查证据、核算金额、走完公告送达程序；判决生效后对方不履行，加倍支付迟延履行利息只是纸面权利，仍须及时申请强制执行。
第六，站在承租人一侧也该记住： 租用未取得规划审批的场地或房屋，合同无效虽可能让你少付租金、甚至在出租人原因影响经营时请求酌减占有使用费，但投入的装修、设备与经营损失，往往难以全额挽回。签约前查规划、查产权，比事后主张无效更有价值。